국토교통부, 경기도, 고양시, 성남시, 부천시, 안양시, 군포시에서는 2024년 11월 27일 1기 신도시 정비 선도지구 선정 결과와 선도지구 지원방안, 추진방안을 발표하였습니다 보도자료가 필요하신 분들은 아래에서 다운로드 받으세요
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1기 신도시 선도지구 선정
1기 신도시 정비 선도지구는 지난 5월 선정계획 발표, 6월 신도시별 공모 지침 공고, 9월 제안서 접수 후에 지자체 평가 및 지자체 - 국토부 간의 협의를 거쳐서 총 13개 구역 3.6만호 규모로 선정하였습니다
■ 선도지구 선정 세부내역은 다음과 같습니다
① 분당
- 기준물량(+∝) : 8천호(1.2만호 이내)
- 선정결과 : 3개구역 10,948호
- 선정 구역(세대수)
- 샛별마을 동성 등(2,843호)
- 양지마을 금호 등(4,392호)
- 시범단지우성 등(3,713호)
② 일산
- 기준물량(+∝) : 6천호(9천호 이내)
- 선정결과 : 3개 구역 8,912호
- 선정 구역(세대수)
- 백송마을1단지 등(2,732호)
- 후곡마을3단지 등(2,564호)
- 강촌마을3단지 등(3,616호)
③ 평촌
- 기준물량(+∝) : 5천호(6천호 이내)
- 선정결과 : 3개구역(5,460호)
- 선정 구역(세대수)
- 꿈마을금호 등(1,750호)
- 샘마을 등(2,334호)
- 꿈마을우성 등(1,376호)
④ 중동
- 기준물량(+∝) : 4천호(6천호 이내)
- 선정결과 : 2개구역(5,957호)
- 선정 구역(세대수)
- 삼익 등(3,750호)
- 대우동부 등(2,387호)
⑤ 산본
- 기준물량(+∝) : 4천호(6천호 이내)
- 선정결과 : 2개구역(4,620호)
- 선정 구역
- 자이백합 등(2,758호)
- 한양백두 등(1,862호)
※ 1기 신도시 정비 시 주택 유형 다양화 필요성, 지자체의 선도지구 추가 선정 요청, 현재 관계기관과 수립 중인 이주대책 영향 여부 등을 종합 고려하여 ,선도지구로 선정되지 않은 구역 중 주택 유형이 연립인 2개 구역, 1.4천호는 별도 정비물량으로 선정하여 선도지구에 준하는 수준으로 지원.관리해 나가기로 하였습니다
■ 2개 구역 포함 시
- 분당 4개구역 12,055호(분당 목련마을 빌라단지 1,107호)
- 일산 4개구역 9,174호(일산 정발마을2.3단지 262호)
평촌, 중동, 산본 신도지의 경우 공모대상구역 및 신청구역 중 연립유형 미포함
지원방안
국토부는 25년 특별정비계획 수립 등 선도지구의 신속한 후속절차 이행과 성공적인 사업추진을 위해서 적극적인 행정 지원을 통해 사업지연 요인에 사전 대응하고, 통합정비 맞춤형 금융지원을 통해 대규모 자금을 안정적으로 적기 조달하며, 주민협력형 정비 모델도 적용할 계획입니다
적극적 행정지원을 통한 사업지연 요인 제거
● 학교문제 사전해소
: 그간 정비사업에서 장기간이 소요된 학교문제의 사전 해소를 위해 국토부-교육부-경기도교육청 간 업무협약을 12월 중 체결하고, 1기 신도시 정비 全과정에서 긴밀한 협력을 이어나갈 예정입니다
● 분담금 산출지원
: 추정분담금 산정 결과에 대한 공신역 문제로 주민간의 갈등과 민원이 발생하는 것을 줄이기 위해, 부동산 가격조사 전문기관인 부동산원을 통해 분담금 산출 업무를 지원할 계획입니다
● 전자동의 선제도입
: 정비사업 추진 시 반복되는 동의서 작성과 검증 과정에서 발생하는 지자체와 주민의 피로감을 줄이기 위해 스마트도시 규제 샌드박스를 통해 이르면 25.3월부터 전자 동의방식을 선제 도입합니다
* LX가 전자동의 플랫폼 구축 용역(4.1억원 규모) 착수 준비 중 → 25.3월 시범도입 추진
통합정비 맞춤형 금융지원 방안 도입
● 펀드를 통한 자금조달 지원
: 12조원 규모의 미래도시펀드 조성을 본격 추진합니다, 투자설명회 등을 거쳐 25년에 모펀드 조성을 완료하고, 26년 정비사업 추기사업비부터 지원할 계획입니다
* 시공사의 자금조달 리스크를 낮춰 공사비 저감, 모펀드 출자 및 HUG 보증으로 민간투자 유치, 시행자가 자펀드 자산운용사를 직접 선정(경쟁입찰)하여 운용사 간 경쟁으로 대출금리 저감
● 노후계획도시 특화보증
: 통합정비 시의 특화보증도 25년까지 준비를 마칠 계획입니다, 미래도시펀드와 연계하여 사업비 보증 시기를 앞당기고(사업시행인가 後 → 사업시행자 지정 + 시공사 선정 後) 초기사업비부터 보증을 추진합니다
- 관리처분 후 총사업비 산정 시에는 공사비를 적극 포함하여 HUG 보증한도(총사업비의 60%) 내에서 필요 자금을 충분히 조달할 수 있도록 지원합니다
* HUG 보증한도에 공사비 포함 → 시공사 재원조달 리스크 경감 → 공사비 감소
● 기반시설 비용 조기지원
대규모 기반시설 비용을 지자체가 채무부담 없이 조기 조달할 수 있도록 공공기여금 유통화 지원 프로그램도 운영합니다
* HUG가 지자체 대상 컨설팅 지원, 보증을 통한 신용 보강 → 복잡한 금융구조, 사업지연으로 인한 손실 우려 등 지자체의 공공기여금 유동화에 대한 부담 완화
주민협력형 정비모델 마련
● 협력체구성
: 국토부는 구토부-지자체-주민-미래도시지원센터 간 협력체를 구성하여 주민의견 청취, 사업공정 관리, 이슈발생 시 즉시 대응 등 통합정비 일련의 과정을 체계적으로 지원합니다
* 미래도시지원센터와 지자체가 주민컨설팅, 갈등조정 등 지원 및 주민의견 수렴 창구역할 수행
● 통합정비 가이드 배포
통합정비는 이해관계가 다른 다수의 단지가 참여하는 만큼 원활한 사업추진을 위해서는 주민들의 이해도 제고가 필수적이며, 이를 위해 국토부는 알기 쉬운 가이드라인 2종(통합정비.공공기여금 가이드라인)을 제작하여 12월 중 주민과 지자체에 배포합니다
* 단지 간 임원진 분배 방식, 분양 원칙 등 주민들이 복잡하고 생소하게 느낄 수 있는 통합정비 절차 안내
** 주민관심이 높은 공공기역므에 대한 세부 산정기준.절차 등
● 설명회 개최
: 국토부는 선도지구 대상으로 찾아가는 설명회를 12월부터 개최하여 통합정비 제도 전반을 설명하고, 주민의견도 청취할 계획입니다
추진방안
국토교통부, 경기도, 1기 신도시 각 지자체는 향후 신도시별 기본계획등에 특별정비예정구역별 순차정비 개념을 도입하여, 내년부터는 공모 없이 주민제안 방식으로 연차별 정비물량 내에서 승인해나가는 방안등을 검토하기로 하였습니다
● 현재 수립 중인 시도시별 기본계획은 구역별 정비시기가 제시되지 않아 주민입장에서 우리 구역이 언제 정비되는지 예측하기 어려워 올해 선도지구가 안되면 정비가 어렵다는 불안감이 발생하고 있습니다
● 이에 1기 신도시 각 지자체는 예정구역의 정비시기 예측 가능성을 제고하기 위해, 주민의견 수렴 등의 공론화 과정과 기본계획 승인권자인 경기도와 협의 등을 거쳐 내년 상반기까지 구역별 정비계획 수립시기를 단계별로 제시하는 등의 순차정비 방안을 마련할 계획입니다
분당 신도시 선도지구 선정결과
일산 평촌 신도시 선도지구 선정 결과
중동 산본 신도시 선도지구 선정 결과
행정 및 금융 지원 방안
1. 적극적 행정 지원을 통한 사업지연 요인 제거
◆ 계획수립 Fast-Track을 통해 25년 內 특별정비계획 수립을 완료하고, 학교 및 감정평가 갈등, 서면동의 검증 등 사업지연 요인에는 선제 대응
■ 계획수립 Fast-Track
: 선도지구는 선정 즉시 예비시행자 지정, 25.上 중 정비계획(안)을 마련하여 주민제안을 할 수 있도록 지원
* ① 계획안 수립(기본계획 등을 바탕으로 주민 + 예비시행자가 마련) → ② 지차체 자문(사업시행인가 관련 관계부서 모두 참여) → ③ 주민의견수렴의 호나류 체계로 수립기간 단축
○ 정비계획의 신속한 심의를 위해 지방도계위 분과위원회(수권소위) 운영
* 국토계획법 제113조에 따라 지방계위가 지정한 사항에 대해 분과위에서 심의
■ 학교문제 사전협의
장기간이 소요되는 교육환경평가의 사전협의, 공사 중 안전확보, 노후 학교시설 개선등을 위한 기관 간 협력 강화
* 국토부 - 교육부 - 경기도교육청 간 MOU 체결 추진
■ 보동산원 감평 지원
: 추정분담금 산정 시 감정평가 결과에 대한 주민 갈등.민원을 줄이기 위해 부동산원을 통해 분담금 산출 지원
* 재건축사업 토지등소유자별 분담금 추산액 산출 지원 업무 지원기구 지정 완료
■ 전자동의 선제도입
: 규제샌드박스로 전자 동의 방식을 선제 도입하여 선도지구 정비계획 입안제안을 위한 주민동의(25.3월 예상) 시 활용 추진
* LX가 전자동의 플랫폼 구축 용역(4.1억원 규모) 착수 준비 중 → 25.3월 시범도입 추진
■ 계획변경 간소화
: 통합심의 결과를 반영하기 위한 정비계획 변경 시, 사업비 10% 미만 증가는 경미한 변경으로 간주(시행령 개정 추진)
* 특별법 제24조 제1항에 제시된 건축심의, 경관심의, 교육환경평가, 교통영향평가 등
** 특별법 시행령 제17조제3항에 경미한 변경 추가(유사입법례 : 도시개발법 시행령 #17②)
2. 통합정비 맞춤형 금융지원 방안
◆ 통합정비에 필요한 대규모 자금을 안정적으로 적기에 조달하기 위해 통합정비사업이 추진되는 각 단계별 맞춤형 금융지원 방안 도입
■ 펀드를 통한 자급조달
: 시행자가 전문성이 있는 자산운용사 직접 선정 → 미래도시펀드(모펀드) 출자 및 HUG 보증을 통한 민간투자 유치
* 자산운용사간 경쟁을 통해 대출금리 인하 등 기대
<미래도시펀드 도입 시 개선 사항>
| 구분 | 기존 | 미래도시펀드 도입 시 개선 |
| 대규모 자금 | 금융시장 여견에 따른 불확실성 존재 | 모펀드 기반으로 장기.안정적 운영 |
| 리스크 프리미엄 | 자금조달 리스크 → 공사비 증가요인 작용 | 리스크 저감 → 기성불 실현(공사비 안정) |
| 적기 조달 | 자금소요 시점마다 자금조달 이슈 반복 | 초기사업비 등 포함 단계별 통합지원 |
| 관리감독 강화 | 관리감독 시스템 부재 | 출자심사 등을 통해 자금활용 관리체계 구축 |
■ 노후계획도시 특화보증
펀드를 통합 자금조달 구조와 연계하여 초기 사업비 보증의 범위를 조기화(사업시행인가 → 사업시행자 지정 + 시공사 선정)
* (초초기사업비) 계획수립비용 등은 예비시행자 재원 우선 활용
○ 본사업비(관리처분 이후)의 총사업비 산정 시 공사비를 적극 포함하여 보증한도(총사업비의 60%) 內의 필요한 자금을 충분히 조달토록 지원
* HUG 보증한도에 공사비 포함 → 시공사 재원조달 리스크 경감 → 공사비 감소
■ 기반시설 비용 조기 지원
지자체가 채무부담 없이 대규모 자금을 조기 조달할 수 있도록 HUG PIF(공공기여금 유동화) 지원 프로그램 운영
* 지방채 발행과 달리 지자체가 직접적인 채무부담을 지지 않아 재정건전성 확보
○ 복잡한 금융구조, 사업지연으로 인한 손실 우려 등 지자체 PIF 시행 부담을 완화하기 위해 HUG가 지자체 컨설팅 및 신용 보강 지원
3. 주민협력형 미래도시 정비모델 본격 추진
◆ 선도지구 선정 즉시, 찾아가는 설명회를 통해 통합정비에 대한 주민 이해도를 높이고, 주민기반 민관 협력체계를 구축해 사업추진 기반도 마련
■ 주민 이해도 제고
: 다수의 단지가 참여한느 통합정비의 신속한 추진을 위해서는 주민들의 사업 이해도 제고가 반드시 필요
* 도로인접 여부 등 이해관계가 다양한 다수 단지 통합정비 → 기존 정비사업보다 고려 사항 多
○ (가이드라인) 단기 간 임원진 분배 등 통합정비에 필요한 절차 기준과 분담금에 영향이 큰 공공기여금 기준을 가이드라인 형태로 배포
○ (찾아가는 설명회) 선도지구로 선정된 단지를 대상으로 노후계획 도시정비 제도 기반, 가이드라인 등에 대한 설명회를 순차 개최
* 국토부.지자체가 개최하고 미래도시센터가 설명, 질의응답을 받는 방식으로 진행
■ 주민협력형 거버너스
통합정비의 全과정을 체계적으로 지원하기 위해 국토부-지자체-주민-미래도시지원센터 간 협력체 구성
○ (기관 간) 정기.수시 실무진 온라인 회의를 통해 공정관리 및 이슈 신속대응, 지연.갈등 등 이슈 발생 시 실국장급 확대 협의 추진
○ (기관 - 주민 간) 지자체와 미래도시지원센터가 상시로 주민지원 및 의견청취하고, 필요시 기관 간 협의체를 통해 이슈 공동대응
* 주민지원 업무는 컨설팅(미래도시지원센터)과 갈등조정(지자체)으로 이원화
** 상시 주민 의견제시 창구(온.오프라인) 마련 및 정기 주민간담회 개최
노후계획도시 정비사업 단계별 금융지원 방안
■ (구성) 시행자, 토지등소유자.수분양자 등 보증대상에 따라 정비 사업 유형 및 사업추진단계별 적시 금융지원 제공 방안 마련
■ (단계별 지원시기) 주택단지정비형 사업시행자 지정(조합설립인가, 신탁) + 시공자 선정 이후 초기사업비부터 단계적 지원
* 공공시행방식은 총사업비 자체조달시 미래도시 펀드 초기사업비 미지원
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